不動産投資も良いことばかりではありません。
不動産投資のデメリットやリスクをしっかりと把握し、対処しましょう。
不動産投資は、物件購入時、所有時、売却時によってリスクが異なります。
１．不動産購入時のリスク
①費用リスク
②欠陥・瑕疵物件購入リスク
昨今、横浜のマンションが傾いたという欠陥住宅不祥事がまだ記憶に新しいと思います。
投資不動産を購入する時にも、欠陥物件を購入してしまうリスクがあります。
欠陥があると、その物件自体の価値が下がってしまう上に、入居率も下がるなどで十分な家賃収入が得られない可能性があります。
欠陥物件のリスクには大きく分けて以下の３種類があります。
(1)物理的瑕疵とは？
物理的瑕疵とは、建物が雨漏りする、シロアリが発生する、耐震強度が不足している状態のことを言います。
・雨漏り
・シロアリ被害
・建物の傾き・不具合
・排水管の故障
これらは契約書の付属書類である「物件状況確認書」に記載されますので、しっかりと確認して下さい。
(2)心理的瑕疵とは？
心理的瑕疵とは、例えば、取引物件で過去に自殺や殺人事件などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く状態のことを言います。
・建物内での自殺や他殺
・建物の火災による焼死
・建物内での不審死
・その他、建物内での事故死など
法律上では、物件の販売図面に告知事項として記載する義務があります。
(3)環境瑕疵とは？
環境瑕疵とは、物件自体に問題はないものの、物件の周辺環境に問題がある状態のことを言います。
・近隣からの騒音
・近隣からの振動
・異臭
・日照障害や
・近くに暴力団が住んでいる
購入前に現地に行って、周辺環境を確認したり、管理会社に入居者から騒音、振動、異臭などのクレームがあったかどうかを確認するようにしましょう。
また、同じマンション内に暴力団事務所が入っている場合は、法律上「告知事項」とされています。
２．不動産所有時のリスク
①空室リスク
最寄り駅から遠く「立地が悪い」、定期的に手入れされておらず「建物が古臭い」、築年数が古いために「部屋の間取りがニーズと合わない」、近くにスーパーやコンビニがなく「生活環境が良くない」などのような物件が一般的に空室になりやすいと言われています。
そこで、利便性のいい物件、賃貸需要がある場所の物件、競合物件と差別化できる物件、きちんと管理されている物件を選びましょう。
②家賃滞納リスク
最近は、入居者負担で保証会社に加入するのが一般的であり、オーナーのリスクは全くありません。
③家賃下落リスク
建築年数が古くなったなど状況に応じて家賃が下がってしまう可能性もあります。
家賃下落を止めることはできませんが、立地・利便性が良く、人気のある間取りの物件であれば、需要が高いので、賃料は下がりにくいと言われています。
④金利上昇リスク
景気がよくなると、物価も上がり、そうすると金利も上昇すると言われています。
個人で金利上昇リスクを下げるのは難しいですが、景気が良くなるということは、収入も増えるということですから、資金に余裕ができれば、どんどん繰り上げ返済をしていきましょう。
また、金利は「経費」として計上することができますので、節税効果が高くなります。
⑤費用リスク
所有時にも、融資を受けた「ローンの返済」、「固定資産税」などの税金、マンションなどの維持に必要な「管理費・修繕積立金」、賃貸管理会社に支払う「賃貸管理委託費用」、「火災保険・地震保険」などの保険費などの費用がかかります。
これらも、必要経費と考えておきましょう。
⑥火災リスク
火災については、入居者の不注意による出火の場合もありますので、入居者負担で少額短期保険に加入させるようにしましょう。
また、近隣建物からの類焼なども考えられますので、必ず火災保険にも加入しておきましょう。
⑦天災リスク（地震、津波など）
天災である以上、完全に防ぐことは難しいですが、被害を軽減するために、地震に強い物件を購入し、地震保険に加入するようにしましょう。
３．不動産売却時のリスク
①費用リスク
不動産の購入時と同じように、売却する時にも様々な諸経費がかかりますので、これらも必要経費と考えておきましょう。
②流動リスク
流動性リスクとは、売却しようと思ったときに、市場ですぐに売れなかったり、また希望した価格で売れなかったりするリスクのことをいいます
不動産の売却には、一般的には3カ月～6か月かかるため、すぐに現金化することが難しいからです。
投資である以上不動産投資にもリスクがあります。しかし、株やＦＸは自分では予測ができない要因で収益が左右されることが多いことに対して、不動産投資は、リスクの予想ができ、またそのリスクの回避策も事前に講じる事が可能なのです。
きちんとリスクを理解し、失敗しない不動産投資をしましょう。
不動産を購入する際、物件価格の他にも様々な諸経費がかかります。
諸費用を合せると大体物件本体価格の8%〜10%となりますので、これらは必要経費と考えておきましょう。